城市更新已从单纯的拆建逻辑转向“留改拆”并举的精细化运作，这对投融资结构提出了更高要求。作为扎根阜新的阜新国企，阜新城建交通集团有限公司在近年的实践中，逐步摸索出一套适配本地财政特征与项目现金流特点的运作思路。

为什么传统城投模式在城市更新中难以为继

过去阜新城投类平台惯用的政府购买服务与BT模式，在隐性债务严监管下已不具备合规空间。城市更新项目往往涉及老旧小区、市政管网、口袋公园等多类子项，单个项目收益薄、回收期长，若仍按整体打包融资，极易造成资金错配。因此，城建集团在项目谋划阶段就引入“经营城市”理念，将准经营性内容与纯公益内容剥离，分别设计回报机制。

实操中的分层融资路径

具体执行时，团队会按以下顺序推进：

• 专项债+财政补贴：用于道路、管网等无收益的市政施工内容，确保合规性；
• 银团贷款与城市更新基金：针对停车充电、广告位等有稳定现金流的子项，以未来收益质押；
• 央企合作与EPC+O：引入社会资本参与设计、施工与运营，缓解当期出资压力。

这套组合拳让项目资本金到位率提升了约20%，同时降低了单一渠道的断链风险。

数据对比与风控要点

以集团近两年参与的三个更新单元为例，采用分层融资后，综合融资成本较传统流贷下降约1.2个百分点，项目前期周期缩短近45天。风控层面，阜新城建坚持“一项目一平衡方案”，动态监测经营性现金流覆盖倍数，避免过度依赖财政兜底。

城市更新不是一次性的工程交付，而是持续的经营行为。对城投集团而言，唯有把融资工具用对、把资产运营做实，才能在存量时代找到可持续的立足点。这条路仍在探索，但方向已经清晰。