近年来，随着阜新市城市更新行动的深入推进，作为本地基础设施建设的核心力量，阜新城建交通集团有限公司（以下简称“阜新城建”）在参与城市更新项目中，探索出一套兼具政策合规性与市场化操作的投融资模式。这些模式不仅缓解了地方财政压力，也为阜新国企在存量资产盘活领域积累了实战经验。

核心投融资模式解析

从实操层面看，阜新城投参与城市更新项目主要依托以下三种模式，每种模式对应不同的项目特性与资金闭环逻辑：

• “投资人+EPC”模式：适用于片区内基础设施建设与公共服务配套项目。由城建集团作为牵头方，联合社会资本方成立项目公司，通过“工程总承包+运营权收益”实现资金平衡。例如，在老旧小区改造中，将停车位、广告位等经营性资产打包入项目包，以未来收益覆盖前期投入。
• 专项债+市场化配套融资：针对棚户区改造、管网更新等政策支持领域，积极申报地方政府专项债券。同时，阜新城建交通集团利用自身信用评级，对接政策性银行获得长期低息贷款，形成“财政资金引导+信贷资金跟进”的杠杆效应。
• 资产证券化（ABS）盘活存量：对已建成并产生稳定现金流的市政设施（如供热管网、污水处理厂等），通过发行基础设施ABS提前回收投资，将释放的资金投入新一批城市更新项目中，形成滚动开发闭环。

模式选择的关键考量

务实地说，没有一种模式可通用所有场景。阜新城投在决策时，重点评估三个维度：项目能否实现自平衡、融资期限是否匹配资产折旧周期、以及是否规避了政府隐性债务红线。例如，对于商业价值较高的TOD（公共交通导向开发）地块，优先采用“投资人+EPC”；对于纯公益性项目，则必须依赖财政预算与专项债支持，绝不违规垫资。

案例：阜新市某片区综合更新项目

2023年启动的阜新市海州区某老工业片区更新工程，由阜新国企——城建交通集团作为实施主体。项目总投资4.2亿元，其中：申请专项债1.8亿元，用于道路改造与雨污分流；通过市政施工板块积累的施工资质优势，引入央企联合体以“投资人+EPC”模式投入1.5亿元，建设社区商业中心与智能停车场；剩余0.9亿元由集团自有资金及银行流贷补充。目前，该项目的停车位经营权已产生稳定现金流，预计8年可覆盖社会资本方的投资本金及收益。

风险控制与未来展望

在长达3-5年的城市更新周期中，阜新城投建立了动态的现金流预警机制。具体做法包括：将项目的土地出让收入、物业租金等收益作为还款来源的“压舱石”；同时，在合同条款中设置“对赌机制”，若项目收益未达预期，则延长社会资本方的运营期作为补偿。这种设计，既保障了城投集团作为地方国企的信用安全，也提升了与市场化机构合作的可信度。

值得注意的是，随着阜新城市更新的重心从“大拆大建”转向“微改造、精细化”，未来阜新城建交通集团的投融资模式将更注重“轻资产”属性。例如，探索引入REITs（不动产投资信托基金）工具，将成熟的保障性租赁住房、养老设施等资产打包上市，以打通资本退出通道——这将是下一步专业能力建设的重点方向。