城市更新项目普遍面临前期投入大、回收周期长、收益结构复杂等现实约束。作为阜新国企的重要力量，阜新城建交通集团有限公司（以下简称"阜新城建"）近两年在多个片区改造中，逐步摸索出一套适配本地财政条件与市场环境的投融资组合方案。

一、资金错配的现实难题

传统模式下，阜新城投平台多依赖单一银行贷款或财政直投，资金成本与项目现金流错配明显。以某老旧街区改造为例，征拆与市政施工占总投资近六成，但经营性收入仅来自少量底商租金，覆盖倍数不足0.6。这类项目若沿用旧路径，很容易形成新的债务沉淀。

问题的根源不在"缺钱"，而在期限结构与收益来源没有做分层设计。

二、分层融资与收益自平衡的实践

城建集团的做法是把项目拆成"公益性+准经营性+经营性"三个模块，分别匹配不同资金工具：

• 公益性模块（道路、管网）：申请专项债与中央预算内资金，占比约45%；
• 准经营性模块（停车场、充电桩）：引入政策性开发性金融工具，拉长至15年期；
• 经营性模块（社区商业、广告位）：由市政施工板块协同社会资本成立项目公司，实现收益反哺。

这套结构在2024年某片区项目中落地后，项目综合资金成本下降约1.2个百分点，整体现金流覆盖倍数提升至1.15。

三、给同行的两点操作建议

一是前期策划阶段就要把"收益地图"画清楚，不能等施工图出来再补融资方案；二是阜新城建在与社会资本合作时，坚持设置动态调价与退出条款，避免后期扯皮。

城市更新不是一次性工程，城投集团类主体需要把投融资能力当成核心产品来打磨。阜新城建的探索仍在继续，下一步将重点测试REITs与片区统筹平衡的衔接路径。