作为阜新城市建设的核心力量，阜新城建交通集团有限公司（以下简称阜新城投）近年来深度参与城市更新行动。面对传统基建融资渠道收窄的现实，我们在实践中逐步摸索出一套适配地方国企特性的投融资组合方案，核心思路是从“政府信用背书”转向“项目自身造血”。下文结合几个典型项目案例，拆解其中的模式创新与操作要点。

模式一：存量资产盘活与TOT运作

城市更新中最大的资金沉淀往往在市政管网、停车场、污水处理厂等经营性资产上。阜新城投在2023年针对主城区供水管网改造项目，尝试了TOT（移交-运营-移交）模式。具体步骤为：首先由城建集团对存量管网进行资产评估与特许经营权确权；随后引入社会资本方成立SPV公司，我方以管网特许经营权入股（占股35%），社会资本方以现金注入；项目建成后，运营期内通过水费调价机制覆盖成本，并约定8年后无偿移交回集团。这一方案使项目资本金到位率提升至40%，政府财政出资压力降低60%。

实操中的关键风控指标

并非所有存量资产都适合TOT。我们内部设定了三条硬性筛选标准：第一，资产未来现金流需覆盖运营成本及5%以上内部收益率；第二，特许经营权期限不得超过20年，避免国有资产变相流失；第三，社会资本方需具备同类项目3年以上运营经验。例如在细河沿岸综合管廊项目中，由于管线迁改成本超预期（实际成本较概算上浮18%），我们果断放弃TOT方案，转而采用专项债+政策性贷款的组合。

模式二：EOD导向下的片区滚动开发

针对阜新市海州露天矿周边生态修复及产业导入项目，阜新国企突破性地将环境治理与土地增值收益挂钩。具体分三步走：
1. 由市政施工板块先行完成矿坑回填与植被恢复，这笔投入约2.3亿元；
2. 治理后的周边500亩土地由工业用地转为商住用地，评估溢价预期达4.7亿元；
3. 引入社会资本成立合资公司，城投集团以土地预期收益作为担保，获得国开行15年期低息贷款（利率4.1%）。

这种模式的核心难点在于土地出让时序与现金流匹配。我们在合同中设置了“弹性出让条款”：若首期住宅用地流拍，社会资本方需提供过桥资金，年化成本不超过6.5%。这既防止了项目烂尾，也倒逼团队提升策划能力。

常见问题：如何平衡公益性与收益性？

城市更新项目常包含大量无收益的公益性基础设施（如道路、排水）。阜新城建的解法是“肥瘦搭配”——将高收益的沿街商业开发、智慧停车收费权与低收益的管网改造捆绑招标。例如在玉龙新城项目中，我们将3.2公里道路升级、1.2万平米老旧小区改造与2个智慧停车场打包，通过停车收费的30年经营权，使整个包件的投资回收期从18年缩短至11年。但需警惕：捆绑后项目总投资规模不能超过城建集团净资产50%，否则会触发国资委的负债率红线。

实践中，部分同行常问：社会资本方突然撤资怎么办？我们在所有合作协议中都加入了“次级债锁定条款”——社会资本方若中途退出，其投入的资本金将转为劣后级债务，优先用于支付我方已产生的工程款。这一设计在去年某PPP项目纠纷中成功保障了集团2,800万元债权。

从单项目融资到体系化资本运作，阜新城投正在将城市更新从“财政输血”转变为“自我造血”。未来我们将进一步探索REITs退出通道，并尝试将环卫一体化、充电桩运营等轻资产打包发行资产支持证券。这些创新背后不变的逻辑是：让每一分钱都落在能产生长期价值的市政血脉中。作为扎根辽西的阜新国企，我们愿意与业界共享经验，共同破解城市更新中的资金困局。